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    今年土地市场降温明显 明年房企拿地将趋理性

    可研报告2019-01-30 08:34:31来源:

     
         今年以来,房地产市场降温态势也在土地市场引发连锁反应。虽然供应的持续增加带动了市场整体成交量以及成交价格的上涨,但土地市场溢价率的降低以及土地流拍数量的增多,无不显示出土地市场凉意十足。
     
      中原地产研究中心的统计数据显示,截至2018年12月26日,全国50个大城市合计卖地金额为3.616万亿元,其中,热点城市卖地金额涨幅明显放缓;从土地溢价情况来看,热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。除此之外,土地流拍数量再创新高。仅以一线、二线城市为例,截至目前,一线、二线城市住宅土地年内流标369宗,是近6年来最高水平,同比上涨156%。
     
      “土地市场溢价率走低叠加流拍数量增多,是市场降温的直接体现。”昨日,58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时表示,究其原因,这主要是受三大因素共同作用。
     
      具体来看,一是基于对未来房价预期的判断。今年8月份,住建部提出“稳房价、稳地价、稳预期”的要求,并且此前还明确提出要“坚决遏制房价上涨”,受此影响,房企对未来市场预期表现得较为悲观,在此情绪主导之下,土地市场趋冷属于预料之中。二是受限价政策影响,导致部分城市出现新房、二手房价格倒挂现象,这在一定程度上直接影响到土地溢价率,甚至导致土地流拍现象不断发生。三是开发商资金成本压力大。2019年房企面临的最大压力依然是融资难问题,虽然年内央行多次宣布定向降准,但由于监管层对于进入楼市的资金进行严格监管,因此,在拿地方面就会显得捉襟见肘。
     
      中国银行(3.640, 0.03, 0.83%)国际金融研究所研究员李赫认为,造成土地溢价率走低的原因,除了受限价政策影响外,各地配建的保障性住房、竞拍自持面积等限制性政策,也是造成市场迅速降温的原因。从土地市场流拍数量来看,除了政策、预期、资金链等方面影响外,现阶段拍卖地块附带条件过多、优质地块较为稀缺,也是造成流拍数量增长的因素之一。
     
      仅以12月24日北京底价成交的一宗怀柔地块为例。据悉,该地块为怀柔区庙城HR00-0014-6019等地块R2二类居住用地、B1商业用地、S4社会停车场用地、A33基础教育用地、U22环卫设施用地。从上述介绍中不难看出,该地块不仅属性相对复杂,包括大量的商业用地,从地理位置来看,更是处于北京的远郊区,因此,房企竞拍积极性较低。
     
      虽然土地流拍数量明显增多,但从供应角度来看,数量也同步上升。
     
      中原地产研究中心的数据显示,今年以来,各城市土地供应数量明显增多,尤以一线城市最为亮眼。具体来看,11月份四个一线城市土地供应数量为87宗,而12月份以来截至27日,四个一线城市土地供应累计达到59宗。从全年情况来看,一线城市土地供应数量累计达到677宗。
     
     
      合硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示,从目前情况来看,一线、二线城市及部分经济较为发达的三线城市基本面相对保持稳健,无论是从土地出让数量还是房价,有望在企稳之后于明年出现小幅上涨,预计明年三线、四线城市的房地产市场增量需求将有所减少,房价难以维持此前的增速,土地出让规模也将相应收缩。
     
      “总的来看,明年土地市场将继续呈现分化局面。”郭毅分析称,一些调控政策有所放松、同时经济层面有相应的产业支撑、能够对外来人口形成吸聚效应或积极采取人口引进措施的城市,将会成为未来房企重点布局的城市;而产业薄弱,楼市库存高企、去化缓慢,地方政府也未能拿出有力手段提振楼市的城市,土地市场将延续冷清局面。
     
      李赫表示,从2017年的“地王”频现、到2018年的底价流拍,可以看出土地市场经历了一波从高峰到低谷的周期,预计在房地产市场“三稳”的背景下,2019年土地市场将进一步回归理性。
     
      张波对记者表示,由于目前“去库存”接近尾声,预计2019年房企在三线、四线城市拿地会变得更为谨慎且理性,同时,房企在拿地策略上或更重视城市群的进入战略。

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